內容簡介

本書針對轉讓、租賃、抵押等不同評估目的、不同類型的評估對象，模擬開發了以完成工作任務為出發點的實訓教材。本書內容包含居住類房地產轉讓價格評估、房地產租賃價格評估、商鋪抵押價值評估、為被征收房屋提供價值參考的房地產價值評估、土地使用權轉讓價值評估和房產稅稅基評估六個模塊。

 

本書緊密結合實際，結構清晰明了，內容深入淺出，適合資產評估、房地產經營與估價專業的學生作為實訓教材使用，也可作為注冊資產評估師和注冊房產估價師執業資格考試的參考教材。

前    言

　　

　　2016年12月1日，《中華人民共和國資產評估法》正式施行，至此房地產評估行業迎來了新的契機，對房地產評估人才的需求也日益增加，于是如何培養出合格的評估人才就顯得尤為重要，然而要想培養出合格的評估人才，一方面要有懂評估的教育者和懂教育的評估師；另一方面還要有配套的、實踐操作性強的專業教材。

　　本書針對轉讓、租賃、抵押等不同評估目的、不同類型的評估對象，模擬開發了以完成工作任務為出發點的實訓教材，通過對項目操作程序要點和項目操作技巧的總結，設置若干需要完成的工作任務，力圖通過完成工作任務的過程引導學生掌握從事房地產評估的工作技能。考慮到在評估過程中，有若干工作內容是相同或相似的，故有些重復性內容雖在不同模塊中出現，但在使用過程中可斟酌處理。本書配有背景資料的電子案例，可根據需要進行選用。

　　本書由湖北財稅職業學院財稅系資產評估與管理專業的老師主持編寫，由吳凌霞、劉然任主編，具體分工如下：吳凌霞主要負責模塊一的編寫，劉然主要負責模塊二的編寫，費娥主要負責模塊三的編寫，成文主要負責模塊四的編寫，李志月主要負責模塊五的編寫，陳子君主要負責模塊六的編寫。在本書寫作過程中還得到了湖北華中資產評估有限責任公司總經理、資深注冊資產評估師楊傳斌先生的大力支持與幫助，使本書的工作要點更精練，力求能更契合真實工作環節。

　　本書在實務導向型實訓教材的編寫模式上是一種新嘗試，由于水平有限，書中疏漏之處懇請廣大讀者予以批評指正。

　　　　

 

　　                                                     編　者  

目    錄

模塊一  居住類房地產轉讓價格評估 1

【實訓知識要點】 2

一、市場調查 2

二、業務洽談 2

三、收集及查驗估價項目所需資料 3

四、實地查勘 4

五、估價原則——最高最佳使用原則 4

六、采用市場法評估的步驟 5

七、出具估價報告 5

【實訓項目一】  模擬演練——住房轉讓市場調查 11

【實訓項目二】  情景模擬——業務洽談 14

【實訓項目三】  情景模擬——收集整理估價項目所需資料 19

【實訓項目四】  情景模擬——實地查勘 20

【實訓項目五】  模擬演練——采用市場法評估住宅轉讓價格 23

【實訓項目六】  模擬演練——出具估價報告書 25

模塊二  房地產租賃價格評估 31

【實訓知識要點】 32

一、房屋租賃案例收集 32

二、房屋租賃實地查勘的內容 32

三、估價原則——最高最佳使用原則 33

四、評估方法 33

五、房屋租賃合同中需要注意的事項 34

六、房屋代理出租注意事項 35

【實訓項目一】  模擬演練——房地產租賃市場調查 37

【實訓項目二】  情景模擬——業務洽談 38

【實訓項目三】  情景模擬——收集整理估價項目所需資料 43

【實訓項目四】  情景模擬——實地查勘 45

【實訓項目五】  模擬演練——采用市場法評估住宅租賃價格 48

【實訓項目六】  模擬演練——出具租賃估價報告書 51

模塊三  商鋪抵押價值評估 57

【實訓知識要點】 58

一、房地產抵押評估相關知識 58

二、商鋪收益的估測 58

三、年總費用的估算 59

四、報酬率的求取 59

五、收益價格的確定 59

六、求取凈收益時對有關收益的取舍 60

【實訓項目一】  模擬演練——商業房地產市場調查 61

【實訓項目二】  情景模擬——業務洽談 62

【實訓項目三】  模擬演練——收集評估資料 67

【實訓項目四】  情景模擬——實地查勘 68

【實訓項目五】  模擬演練——采用收益法評估某商鋪的抵押價格 70

【實訓項目六】  模擬演練——出具估價報告書 72

模塊四  為被征收房屋提供價值參考的房地產價值評估 73

【實訓知識要點】 74

一、中國現行征收制度的相關法律規定 74

二、《國有土地上房屋征收與補償條例》的主要內容 75

三、案例分析 76

【實訓項目一】  情景模擬——市場調查 77

【實訓項目二】  情景模擬——對被征收片區居民的宣傳 78

【實訓項目三】  模擬演練——收集評估資料，制訂評估工作計劃 79

【實訓項目四】  情景模擬——實地查勘 83

【實訓項目五】  模擬演練——采用市場比較法評估被征用、拆遷住宅的價值 86

【實訓項目六】  模擬演練——采用收益法評估被征用、拆遷房屋的價值 89

【實訓項目七】  模擬演練——采用成本法評估被征收房屋室內裝修裝飾的補償金額 94

模塊五  土地使用權轉讓價值評估 99

【實訓知識要點】 100

一、土地估價方法的適用性及選定 100

二、實地查勘 101

三、收集評估資料 102

四、假設開發法評估土地價值 102

【實訓項目一】  模擬演練——土地市場調查 105

【實訓項目二】  情景模擬——業務洽談 107

【實訓項目三】  模擬演練——編制評估計劃表 112

【實訓項目四】  模擬演練——收集評估資料 114

【實訓項目五】  情景模擬——實地查勘 115

【實訓項目六】  模擬演練——采用假設開發法評估轉讓價格 118

【實訓項目七】  土地估價報告的撰寫 120

模塊六  房產稅稅基評估 125

【實訓知識要點】 126

一、房產稅稅基評估的理論學習 126

二、房地產資料收集和整理 126

三、運用批量評估模型得出結論并檢驗 126

【實訓項目一】  模擬演練——房產稅稅基評估的理論學習 127

【實訓項目二】  情景模擬——房地產資料收集 132

【實訓項目三】  模擬演練——套用批量評估模型得出結論并檢驗 136

參考文獻 139