內 容 簡 介本書分析現代商業區與城市規劃的關系，探索商業區及其空間形態的發展趨勢，并從規劃理念、發展定位、功能分區、景觀設計和交通設計等方面研究現代商業區規劃設計的要點。在探究商業區交易環節的基礎上梳理了商業區運營的模式構成，歸納出了商業區治理的縱向關系和橫向關系。從商業區治理的縱向維度出發，分析了戰略聯盟和一體化模式的治理機制和治理途徑；從商業區治理的橫向維度出發，分析了基于集群價值鏈剩余和集群剩余的橫向治理機制，提出了基于行業協會的三層橫向治理途徑。本書對日本難波公園、德國柏林索尼中心、法國巴黎拉德芳斯新區、日本東京六本木城市綜合體等國外商業區案例，以及深圳華潤中心·萬象城、北京華貿中心、香港太古廣場、上海新天地、邢臺濱江RBD等國內商業區案例的規劃設計及其治理進行了深入分析。本書適合商業區規劃設計和商業區治理領域的研究者、高等院校建筑設計以及城市規劃等專業的教師和學生、政府官員、研究商業區問題的專家學者閱讀，同樣也適合對商業區感興趣的普通讀者。前 言
在中國進入“新常態”的背景下，伴隨新型城鎮化進程的是大規模開展的城市更新與改造，作為一個城市經濟生活的“心臟”，商業區的建立和發展，成為城市面貌更新換代、城市經濟高速發展的新動力，是城市活力的象征。城市的發展要求商業區功能完善并且配套，對商業區的探索成為提升城市形象和帶動區域經濟發展的發力點，也成為各地政府關注的焦點。
結合編者本人及團隊近10年的商業區設計實踐，本書著重從三個方面闡述了編者對城市商業區的理解：一是詮釋現代商業區與城市規劃的關系，指出商業區及其空間形態的發展趨勢對城市規劃的影響，以及商業區規劃設計的要點；二是歸納商業區招商運營過程中縱向和橫向的治理關系，從商業區治理的縱向維度出發探討戰略聯盟和一體化模式的治理機制和治理途徑，從商業區治理的橫向維度出發探討基于集群價值鏈剩余和集群剩余的橫向治理機制和基于行業協會的三層橫向治理途徑；三是探討國內外典型商業區現代商業空間的規劃設計及其運營治理經驗，通過團隊的設計項目展現商業區發展的新趨勢。
從城市建設發展的角度看，商業區是城市發展內涵的重要組成部分，凝聚了一個城市的商業人文、歷史文化、產業沿革的深厚底蘊，影響了城市的空間結構、交通組織、功能形式，帶動了城市產業聯動的協同發展，推動了城市產業轉型升級和結構調整。伴隨著城市的都市化發展，商業區將呈現出多元化、集成性、立體化、國際化的現代特性，成為我國城市發展的核心引擎。城市開發的實踐表明，商業區域的建設成為城市化進程的主要引導力量，城鎮建設一般圍繞著開發繁華的商業區展開，商業區越發達的地方，經濟增長就越快。
從商業價值效應的角度看，商業區的治理不僅僅是針對某個或某些商業項目的治理，同時也是城市治理的重要組成部分，將對我國新型城鎮化起到重要的推動作用。商業區開發、經營的經濟活動涉及開發商、運營企業、政府及相關中介機構等主體的利益和協作關系。通過對商業區治理主體間關系、結構的研究，能夠進一步明確治理主體間的利益機制，從而合理地確定商業區的治理模式，有利于協調商業區治理主體之間的制衡關系，明確交易活動下產生的價值激勵。同時，有利于指導相關治理機構理順治理結構，提升城市商業資源價值。
從現代商業空間的角度看，商業區是展現現代城市空間的大平臺，隨著城市空間逐漸向集約、緊湊、開放的趨勢演變，城市現代商業空間也呈現出立體化、集成化、復合化的特征。無論是日本的六本木、巴黎的拉德芳斯、德國柏林的索尼中心，還是國內的華潤萬象城、香港太古廣場、北京華貿中心，無不踐行著商業區現代空間的新理念，通過現代商業空間演繹新型城鎮化下的城市新生活。
本書旨在順應時代發展的需求，以規劃師的視角詮釋商業區在城市發展中的新角色、新模式、新空間。由于時間倉促，書中難免有不妥之處，敬請讀者批評指正。
編 者
目 錄
第一篇 現代商業區與城市規劃
第1章 現代商業區與城市規劃的關系 3
1.1 現代商業區與城市規劃的融合 4
1.1.1 與自然環境的融合 4
1.1.2 與歷史文化的融合 5
1.1.3 與產業發展的融合 7
1.2 現代商業區對城市規劃的影響 8
1.2.1 對城市空間結構的影響 8
1.2.2 對城市交通的影響 11
1.2.3 對城市功能的影響 12
1.2.4 對城市產業結構的影響 13
1.3 本章小結 15
第2章 現代商業區的規劃設計 17
2.1 商業區及其空間形態的發展趨勢 18
2.1.1 商業區的發展趨勢 18
2.1.2 商業區空間形態的發展趨勢 20
2.2 現代商業區規劃設計的要點 23
2.2.1 規劃理念 23
2.2.2 發展定位 24
2.2.3 功能分區 26
2.2.4 景觀設計 26
2.2.5 交通設計 28
2.3 本章小結 29
第二篇 商業區治理模式
第3章 相關研究綜述及評價 33
3.1 交易成本理論運用研究 34
3.1.1 交易成本的含義及影響因素 34
3.1.2 交易成本理論的相關應用 41
3.1.3 交易成本與商業區形成發展的關系 44
3.2 城市商圈理論運用研究 45
3.2.1 國外城市商圈理論運用研究現狀 45
3.2.2 國內商圈理論的運用研究現狀 48
3.3 治理模式綜合運用研究 50
3.3.1 國內外公司治理模式研究 50
3.3.2 國內外區域治理模式研究 53
3.4 現有研究中的不足 55
3.5 本章小結 57
第4章 城市商業區治理及治理模式 59
4.1 商業區含義及交易環節解構 60
4.1.1 商業區的含義 60
4.1.2 商業區交易環節架構 63
4.1.3 商業區面臨的主要問題 66
4.2 商業區治理的含義及治理關系構成 67
4.2.1 商業區治理的含義 67
4.2.2 商業區治理關系構成 67
4.3 基于交易成本的商業區治理模式 72
4.3.1 交易特性與治理模式的匹配 72
4.3.2 基于交易成本的商業區治理內涵 77
4.3.3 基于交易成本的商業區治理架構 78
4.4 本章小結 81
第5章 商業區縱向治理模式分析 83
5.1 商業區縱向治理結構關系 84
5.1.1 地產開發商主導的治理模式 84
5.1.2 商業運營商主導的治理模式 84
5.1.3 兩類模式治理關系比較 85
5.2 戰略聯盟模式治理機制 87
5.2.1 戰略聯盟合作分工經濟性分析模型 88
5.2.2 商業區聯盟信息不對稱的治理機制 91
5.2.3 爭奪聯盟合作最大收益的治理機制 93
5.2.4 商業區戰略聯盟模式的治理途徑 96
5.3 一體化模式的治理機制 99
5.3.1 資產專用性下的威廉姆森抵押模型 99
5.3.2 運營商與承租企業之間的協調機制 102
5.3.3 商業區一體化模式的治理途徑 106
5.4 本章小結 109
第6章 商業區橫向治理模式分析 111
6.1 商業區橫向治理結構關系 112
6.1.1 商業區橫向治理存在的條件 112
6.1.2 商業集群剩余與價值鏈剩余 113
6.2 基于價值鏈剩余分配的價值鏈治理機制 114
6.2.1 商業區集群價值鏈剩余治理 114
6.2.2 商業集群成員價值創造激勵模型 116
6.2.3 不同努力水平下的激勵機制分析 117
6.3 基于商業集群剩余分配的網絡治理機制 119
6.3.1 商業區集群的社會網絡治理 119
6.3.2 關系契約下的共享收益模型 122
6.3.3 關系契約下的收益分配機制 126
6.4 商業區集群綜合治理途徑 128
6.4.1 價值鏈剩余分配下的治理途徑 128
6.4.2 集群剩余分配下的治理途徑 130
6.4.3 商業區集群的多層治理框架 131
6.5 本章小結 133
第7章 商業區縱向治理模式的選擇 135
7.1 商業區縱向治理模式選擇決策機理 136
7.2 商業區縱向治理模式選擇分析模型 139
7.2.1 選擇模型的假設分析 139
7.2.2 選擇模型的構建求解 142
7.3 選擇模型結論的分析與討論 144
7.3.1 縱向治理模式的決策 邊界 144
7.3.2 經營成本系數 和 的 討論 147
7.4 大連萬達同蘇寧的縱向治理模式選擇 154
7.4.1 大連萬達和蘇寧概況 154
7.4.2 數據計算分析 156
7.4.3 經營成本系數與交易效率的關系 160
7.4.4 經營成本系數以及交易效率分析 161
7.5 本章小結 167
第8章 商業區橫向治理模式的選擇 169
8.1 商業區集群形成的階段特征及機理 170
8.2 商業區橫向治理模式選擇分析模型 174
8.2.1 商業區集群空間集聚模型設定 174
8.2.2 商業區集群空間集聚模型求解 176
8.2.3 商業區橫向治理模式選擇的依據 181
8.3 濟南市部分商業區橫向治理模式選擇 182
8.3.1 銀座商業區、濼口市場和西市場概況 182
8.3.2 數據計算分析 185
8.3.3 ? 系數和橫向治理模式選擇的關系 194
8.4 本章小結 197
第三篇 城市商業區案例
第9章 國外城市商業區案例 201
9.1 日本難波公園 202
9.1.1 簡介 202
9.1.2 整體設計與空間布局 203
9.1.3 商業運營與管理 210
9.1.4 總結及啟示 210
9.2 德國柏林索尼中心 212
9.2.1 簡介 212
9.2.2 整體設計與空間布局 214
9.2.3 商業運營與管理 217
9.2.4 總結及啟示 218
9.3 法國巴黎拉德芳斯新區 221
9.3.1 簡介 221
9.3.2 整體設計和空間布局 223
9.3.3 商業運營與管理 229
9.3.4 總結及啟示 230
9.4 日本東京六本木城市綜合體 232
9.4.1 簡介 232
9.4.2 整體設計和空間布局 234
9.4.3 商業運營與管理 242
9.4.4 總結及啟示 242
9.5 本章小結 244
第10章 國內城市商業區案例 245
10.1 深圳華潤中心?萬象城 246
10.1.1 簡介 246
10.1.2 整體設計與空間布局 248
10.1.3 商業運營與管理 250
10.1.4 總結及啟示 251
10.2 北京華貿中心 253
10.2.1 簡介 253
10.2.2 整體設計與空間布局 254
10.2.3 商業運營與管理 259
10.2.4 總結及啟示 260
10.3 香港太古廣場 260
10.3.1 簡介 260
10.3.2 整體設計和空間布局 262
10.3.3 商業運營與管理 265
10.3.4 總結及啟示 266
10.4 上海新天地 267
10.4.1 簡介 267
10.4.2 整體設計和空間布局 269
10.4.3 商業運營與管理 276
10.4.4 總結及啟示 277
10.5 邢臺濱江RBD 278
10.5.1 邢臺濱江路沿線城市設計的定位 278
10.5.2 邢臺濱江路RBD現代服務帶的規劃設計 280
10.5.3 總結及啟示 283
10.6 本章小結 283
參考文獻 284
后記 293
