內(nèi) 容 簡 介本書采用模塊化的表現(xiàn)形式，加大實訓(xùn)和案例分析的比重，將系統(tǒng)化應(yīng)用能力的培養(yǎng)貫穿整個教材的始終。本書的主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析與市場分析、房地產(chǎn)項目投資與成本費用估算、房地產(chǎn)項目收入估算與資金籌措、房地產(chǎn)項目的財務(wù)評價、房地產(chǎn)項目的國民經(jīng)濟評價與社會評價、房地產(chǎn)項目的不確定性分析、房地產(chǎn)項目方案比選以及房地產(chǎn)投資可行性研究報告。本書根據(jù)每個模塊的任務(wù)要求，合理設(shè)置案例分析及實訓(xùn)環(huán)節(jié)；在每個模塊的末尾安排不同類型的習(xí)題，以加深學(xué)生對課堂內(nèi)容的理解，鞏固所學(xué)的知識，掌握基本的理論和方法。本書可作為應(yīng)用型本科院校建筑工程管理專業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)與管理、物業(yè)管理等相關(guān)本科專業(yè)的教材，并可作為參加注冊房地產(chǎn)估價師、注冊物業(yè)管理師等執(zhí)業(yè)資格考試參考書，也可供房地產(chǎn)投資咨詢?nèi)藛T和個人投資者的參考書。前 言
目前對于眾多新生應(yīng)用型本科院校而言，可供其建筑工程管理房地產(chǎn)開發(fā)與管理等專業(yè)使用的應(yīng)用型規(guī)劃教材極為有限。就房地產(chǎn)投資分析這門課而言，現(xiàn)有的教材中，很多仍停留在房地產(chǎn)投資分析的基本原理和方法層面，應(yīng)用型明顯不足，對房地產(chǎn)投資分析教材的完善和改革勢在必行。
本書在房地產(chǎn)投資分析基本原理和基本方法的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新教材編寫模式，結(jié)合房地產(chǎn)投資分析的具體任務(wù)，采用模塊化的表現(xiàn)形式，加大實訓(xùn)和案例分析的比重，將系統(tǒng)化應(yīng)用能力的培養(yǎng)貫穿整個教材的始終。本書由九個模塊構(gòu)成，主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析與市場分析、房地產(chǎn)項目投資與成本費用估算、房地產(chǎn)項目收入估算與資金籌措、房地產(chǎn)項目的財務(wù)評價、房地產(chǎn)項目的國民經(jīng)濟評價與社會評價、房地產(chǎn)項目的不確定性分析、房地產(chǎn)項目方案比選以及房地產(chǎn)投資可行性研究報告。本書根據(jù)每個模塊的任務(wù)要求，合理設(shè)置案例分析及實訓(xùn)環(huán)節(jié)；在每個模塊的末尾安排不同類型的習(xí)題，以加深學(xué)生對課堂內(nèi)容的理解，鞏固所學(xué)的知識，掌握基本的理論和方法。
本書可作為應(yīng)用型本科院校建筑工程管理專業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)與管理、物業(yè)管理等相關(guān)本科專業(yè)的教材，并可作為參加注冊房地產(chǎn)估價師、注冊物業(yè)管理師等執(zhí)業(yè)資格考試參考書，也可供房地產(chǎn)投資咨詢?nèi)藛T和個人投資者參考使用。
本書由黃英任主編，王海燕和王滿良任副主編。具體分工如下：模塊一由王滿良編寫，模塊二由宋春蘭編寫，模塊三、模塊五由何紅編寫，模塊四、模塊六由王海燕編寫，模塊七、模塊八由黃英編寫，模塊九由呂陽編寫，由黃英、王海燕和王滿良負(fù)責(zé)全書的統(tǒng)稿和定稿。
在本書的編寫過程中，編者借鑒和吸收了國內(nèi)外專家學(xué)者的眾多科研成果，同時參閱了大量的相關(guān)書籍和資料，在此謹(jǐn)向原作者表示深深的謝意。
由于編者水平有限，加之時間倉促，不足之處在所難免，懇請廣大讀者批評指正。
編 者
目 錄
模塊一 房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ) 1
1.1 房地產(chǎn)投資概述 2
1.1.1 投資概述 2
1.1.2 房地產(chǎn)投資概述 7
1.2 房地產(chǎn)投資分析概述 19
1.2.1 房地產(chǎn)投資分析的概念和分析范圍 19
1.2.2 房地產(chǎn)投資分析的特點 21
1.2.3 房地產(chǎn)投資分析的目標(biāo) 21
1.2.4 房地產(chǎn)投資分析的任務(wù) 22
1.2.5 房地產(chǎn)投資分析的方法 23
1.2.6 房地產(chǎn)投資分析的程序 23
本章小結(jié) 24
習(xí)題 26
模塊二 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析與市場分析 29
2.1 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 30
2.1.1 房地產(chǎn)投資環(huán)境的概念、特點 30
2.1.2 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的基本任務(wù) 31
2.1.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的主要內(nèi)容 32
2.1.4 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的原則 35
2.1.5 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的主要方法 36
2.1.6 房地產(chǎn)項目投資環(huán)境分析報告的撰寫 40
2.1.7 房地產(chǎn)項目投資環(huán)境分析案例 41
2.2 房地產(chǎn)市場分析 44
2.2.1 房地產(chǎn)市場分析的概念、目的、限度 44
2.2.2 房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念、重要性 45
2.2.3 房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容 46
2.2.4 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法 48
2.2.5 房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序 50
2.2.6 房地產(chǎn)市場調(diào)查報告各構(gòu)成部分的撰寫技能 57
2.2.7 房地產(chǎn)市場調(diào)查報告案例 59
2.2.8 房地產(chǎn)市場預(yù)測的內(nèi)容 61
2.2.9 房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法 62
2.2.10 房地產(chǎn)市場預(yù)測的步驟 68
2.2.11 杭州寫字樓市場區(qū)域開發(fā)與投資預(yù)測案例 69
2.3 案例分析：越南的投資環(huán)境 71
本章小結(jié) 74
習(xí)題 75
模塊三 房地產(chǎn)項目投資與成本費用估算 79
3.1 房地產(chǎn)項目投資估算 80
3.1.1 房地產(chǎn)項目投資的構(gòu)成 80
3.1.2 房地產(chǎn)項目投資估算的依據(jù)與要求 81
3.1.3 房地產(chǎn)項目投資的估算步驟 82
3.1.4 房地產(chǎn)項目投資的估算 82
3.1.5 經(jīng)營資金估算 84
3.1.6 房地項目投資估算表 84
3.2 房地產(chǎn)項目的成本費用估算 84
3.2.1 土地費用 85
3.2.2 前期工程費 86
3.2.3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 86
3.2.4 建筑安裝工程費 87
3.2.5 公共配套設(shè)施建設(shè)費 88
3.2.6 開發(fā)間接費用 88
3.2.7 管理費用 88
3.2.8 財務(wù)費用 89
3.2.9 銷售費用 90
3.2.10 開發(fā)期稅費 90
3.2.11 其他費用 91
3.2.12 不可預(yù)見費 91
3.3 案例分析 91
3.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資估算 92
3.3.2 項目總投資估算表 99
本章小結(jié) 99
習(xí)題 100
模塊四 房地產(chǎn)項目收入估算與資金籌措 103
4.1 房地產(chǎn)項目收入估算 105
4.1.1 項目收入估算 105
4.1.2 稅金估算 107
4.2 房地產(chǎn)項目資金籌措 110
4.2.1 籌資的含義與分類 110
4.2.2 房地產(chǎn)項目的籌資渠道與籌資方式 110
4.2.3 房地產(chǎn)項目籌資的基本要求 116
4.2.4 籌資成本 117
4.2.5 籌資結(jié)構(gòu) 120
4.2.6 籌資風(fēng)險 122
4.2.7 房地產(chǎn)項目資金籌集計劃編制 122
4.3 案例分析 123
4.3.1 案例1分析 123
4.3.2 案例2分析 134
本章小結(jié) 147
習(xí)題 148
模塊五 房地產(chǎn)項目的財務(wù)評價 151
5.1 財務(wù)評價基本報表的編制和解讀 152
5.1.1 財務(wù)評價的概述 152
5.1.2 基本財務(wù)報表的編制 153
5.2 計算財務(wù)評價指標(biāo) 157
5.2.1 財務(wù)評價指標(biāo)的分類 157
5.2.2 財務(wù)評價指標(biāo)的計算 157
5.3 房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價案例分析 169
本章小結(jié) 175
習(xí)題 176
模塊六 房地產(chǎn)項目的國民經(jīng)濟評價與社會評價 179
6.1 房地產(chǎn)項目的國民經(jīng)濟評價概述 180
6.1.1 房地產(chǎn)項目國民經(jīng)濟評價的概念 180
6.1.2 房地產(chǎn)項目國民經(jīng)濟評價的作用 180
6.1.3 房地產(chǎn)項目國民經(jīng)濟評價與財務(wù)評價的區(qū)別 181
6.1.4 房地產(chǎn)項目國民經(jīng)濟評價的范圍與內(nèi)容 182
6.2 房地產(chǎn)投資項目國民經(jīng)濟評價的程序和方法 183
6.2.1 房地產(chǎn)項目國民經(jīng)濟評價的程序 183
6.2.2 房地產(chǎn)項目國民經(jīng)濟評價中效益與費用的識別 184
6.2.3 房地產(chǎn)項目國民經(jīng)濟評價中效益和費用的度量 185
6.2.4 房地產(chǎn)項目國民經(jīng)濟評價報表的編制 187
6.2.5 房地產(chǎn)項目國民經(jīng)濟評價的指標(biāo)計算 190
6.3 房地產(chǎn)項目的社會評價概述 191
6.3.1 房地產(chǎn)項目社會評價的概念、目的和任務(wù) 191
6.3.2 房地產(chǎn)項目的社會評價與財務(wù)評價、國民經(jīng)濟評價的比較 192
6.3.3 房地產(chǎn)項目社會評價的適用范圍 193
6.3.4 房地產(chǎn)項目社會評價的主要內(nèi)容 193
6.4 房地產(chǎn)項目社會評價的程序與方法 195
6.4.1 房地產(chǎn)項目社會評價的程序 195
6.4.2 房地產(chǎn)項目不同階段社會評價的重點 195
6.4.3 房地產(chǎn)項目社會評價的方法 196
6.5 房地產(chǎn)項目國民經(jīng)濟評價的案例分析 198
6.5.1 項目的國民經(jīng)濟評價 198
6.5.2 項目的社會評價 200
本章小結(jié) 200
習(xí)題 201
模塊七 房地產(chǎn)項目的不確定性分析 207
7.1 房地產(chǎn)項目的不確定分析概述 208
7.1.1 不確定分析概念、目的和作用 208
7.1.2 房地產(chǎn)不確定分析的方法 209
7.2 臨界點分析 210
7.2.1 臨界點分析的概念、目的和作用 210
7.2.2 臨界點分析的因素選擇 211
7.2.3 臨界點分析的方法 212
7.2.4 臨界點分析的應(yīng)用示例 215
7.3 房地產(chǎn)項目的敏感性分析 216
7.3.1 敏感性分析的概念、目的和作用 216
7.3.2 敏感性因素的選擇 217
7.3.3 敏感性分析的步驟 217
7.3.4 房地產(chǎn)項目敏感性分析的方法 218
7.3.5 敏感性分析的局限性 219
7.3.6 敏感性分析應(yīng)用示例 219
7.4 房地產(chǎn)投資項目的概率分析 222
7.4.1 概率分析的概念、目的 222
7.4.2 概率分析步驟 223
7.4.3 概率分析的方法 224
7.4.4 概率分析方法示例 227
7.5 房地產(chǎn)項目不確定性分析的案例分析 232
本章小結(jié) 234
習(xí)題 234
模塊八 房地產(chǎn)項目方案比選 239
8.1 房地產(chǎn)項目方案比選概述 240
8.1.1 房地產(chǎn)項目方案比選的概念 240
8.1.2 房地產(chǎn)項目方案比選的原則 240
8.1.3 房地產(chǎn)項目方案比選的程序 241
8.1.4 房地產(chǎn)項目方案的類型 241
8.2 房地產(chǎn)項目方案比選的指標(biāo) 242
8.2.1 靜態(tài)指標(biāo) 242
8.2.2 動態(tài)指標(biāo) 243
8.3 房地產(chǎn)項目方案比選應(yīng)用 247
8.3.1 互斥方案的比較與選擇 247
8.3.2 獨立方案的比較與選擇 252
8.3.3 混合方案的比較與選擇 255
8.4 Excel在房地產(chǎn)項目方案比選的應(yīng)用 258
8.5 案例分析 260
本章小結(jié) 266
習(xí)題 267
模塊九 房地產(chǎn)投資可行性研究報告 271
9.1 房地產(chǎn)投資可行性研究報告的結(jié)構(gòu) 272
9.1.1 房地產(chǎn)投資可行性研究的概念、分類及特點 272
9.1.2 房地產(chǎn)投資可行性研究的作用 275
9.1.3 房地產(chǎn)投資可行性研究在房地產(chǎn)開發(fā)程序中的位置 276
9.1.4 房地產(chǎn)投資可行性研究報告的結(jié)構(gòu) 276
9.2 房地產(chǎn)投資可行性研究報告的編寫和審讀 283
9.2.1 房地產(chǎn)投資可行性研究報告的編寫依據(jù) 283
9.2.2 房地產(chǎn)投資可行性研究報告的編寫機構(gòu)與人員 283
9.2.3 房地產(chǎn)投資可行性研究報告的編寫步驟 286
9.2.4 房地產(chǎn)投資可行性研究報告編寫的注意事項及常見問題 288
9.3 房地產(chǎn)投資可行性研究報告示例 291
9.3.1 編制依據(jù) 291
9.3.2 項目概況 291
9.3.3 國民經(jīng)濟評價 292
9.3.4 房地產(chǎn)項目市場環(huán)境分析 293
9.3.5 規(guī)劃方案優(yōu)選 296
9.3.6 開發(fā)進度安排 297
9.3.7 投資估算 298
9.3.8 資金籌措分析 299
9.3.9 財務(wù)分析 299
9.3.10 風(fēng)險分析 300
9.3.11 社會和環(huán)境影響評價 300
9.3.12 結(jié)論 300
9.3.13 附件 300
本章小結(jié) 301
習(xí)題 301
參考文獻 302
