圖書簡介：
本書從估價理論、估價方法和估價實務三方面系統地闡述房地產估價的理論體系與實踐應用。第一篇在闡述房地產、房地產估價的概念、內容、特性等的基礎上，構建了房地產估價的理論體系，包括房地產價格形成的市場機制、房地產價值形成的各種理論解釋等，回答房地產價格質和量的形成原理。第二篇簡要地介紹房地產的估價原則、估價程序、估價報告的寫作，同時系統地闡述市場法、成本法、收益法等基本、常用估價方法的原理，回答房地產價格量的一般估價思路。第三篇從不同的利用類型和不同的評估目的兩個角度，系統地介紹幾種典型的房地產估價實務，包括商業類、辦公類、居住類、工業類房地產評估實務，以及房地產抵押估價、房地產征收估價、房地產課稅估價、城鎮土地基準地價評估、房地產項目評估等特殊目的的估價業務。
本書融合房地產估價教材、房地產估價師考試用書等優點，吸取了前沿的理論研究成果、最新的政策法規和技術方法，附有豐富、真實的估價案例，邏輯體系嚴謹、結構內容新穎、理論方法前沿、實務案例豐富。本書可作為高等院校土地資源管理、房地產經營管理、資產評估等專業本科、碩士研究生的教材，也可作為房地產估價師與土地估價師執業資格考試及繼續教育培訓的參考用書，同時可供估價行業人士自修使用。
前 言
隨著我國房地產業、房地產市場的蓬勃發展，房地產估價這一中介行業也得到迅速發展。國家注冊土地估價師、注冊房地產估價師資格考試制度及其繼續教育制度逐步建立與規范，土地估價師、房地產估價師隊伍不斷壯大，大批有關房地產估價理論、方法與實務的書籍陸續面世，更多的學者也積極參與房地產估價理論、方法與實務拓展的理論研究和實踐探索中。
本書作者基于多年教學經驗和長期研究積累，將房地產估價理論與應用的知識體系在內容上劃分為三個部分。
第一篇是估價理論篇，從第一章到第四章。在闡述房地產的界定與特性、房地產估價的概念與要素，以及介紹我國房地產估價行業發展現狀的基礎上，構建了房地產估價的理論體系，包括房地產價格的形式及其影響因素、房地產價格形成的市場機制，以及房地產價值形成的理論解釋，回答了房地產價格的質與量的形成原理。
第二篇是估價方法篇，從第五章到第六章。該部分簡要地介紹了房地產的估價原則、估價程序、估價報告的寫作，以及系統闡述了基本的、常用的估價方法的應用原理，包括市場比較法、成本法、收益法、假設開發法、路線價法和基準地價修正法等，回答房地產價格量的一般估價方法。
第三篇是估價實務篇，從第七章到第十三章。該部分從不同利用類型和不同估價目的兩個角度，系統地介紹幾種特殊、典型的房地產估價實務。其中第七章和第八章著重介紹一般的估價方法在商業類、辦公類、居住類、工業類房地產評估實務中如何得到具體的應用，以及需要注意哪些事項。第九章至第十三章著重介紹房地產抵押估價、房地產征收估價、房地產課稅估價、城鎮土地基準地價評估、房地產項目評估等典型估價業務的操作原理、政策法規依據，以及特別技術規范等。該部分將一般的估價方法應用于特殊的估價對象和特殊目的的估價業務中，進一步豐富了房地產的估價理論與方法。
估價理論篇是估價方法篇的依據，估價實務篇是估價方法篇的應用，估價實務篇源于估價理論篇的指導。作者通過構筑較嚴謹的知識體系，同時輔以豐富、翔實的估價報告和估價案例，幫助讀者更深刻地理解理論的應用價值。
本書由三位作者結合長期教學、培訓及估價工作經驗編寫而成，融合了已有教材、考試用書的優點，吸取了專業文獻的研究成果，借鑒了最新的政策、法規和地方估價指導意見等。比如房地產估價理論篇中引入房地產市場供求均衡與非均衡理論、新經濟地理理論與區位理論、房地產產權理論等；房地產估價方法篇中引入房地產估價報告范本及基準地價修正法的介紹；房地產估價實務篇中引入房地產抵押估價、房地產征收估價、房地產課稅估價、城鎮基準地價評估及房地產項目評估等。同時介紹了較新的一些估價實務，如房地產批量課稅評估、國有土地和集體土地上房屋征收評估等。
本書編寫分工：第一章、第五章至第八章、第十三章由葉建華執筆，第二章至第四章由黃靜執筆，第九章至第十二章由王諍諍執筆，王諍諍負責全書的修改和定稿。寫作過程中，三位作者齊心協力，歷時兩年終于成稿，期望這本書能給讀者帶來一些收獲和新意。本書能夠順利編寫，得到工作單位上海師范大學商學院領導、同事，以及上海市科東房地產土地估價有限公司的總經理和總評估師們的許多關心和幫助，在此深表謝意。
本書中的不當或錯誤之處，敬請讀者批評指正。
編 者目 錄
第一篇 估價理論篇第一章 緒論 1
第一節 房地產 2
一、房地產的概念 2
二、房地產的分類 3
三、房地產的特性 4
四、房地產狀況的描述 7
第二節 房地產估價 8
一、房地產估價的概念 8
二、房地產估價的要素 9
第三節 房地產估價行業及其發展 13
一、房地產估價的現實需要 13
二、房地產估價行業的發展 17
本章小結 20
復習思考題 20
第二章 房地產價格 21
第一節 房地產價格的概念及特征 22
一、房地產價格的概念 22
二、房地產價格的特征 22
第二節 房地產價格的類型 24
一、按房地產價格形成基礎來
劃分 24
二、按房地產的物質存在形態來
劃分 26
三、按房地產的權屬來劃分 27
四、按政府價格行為來劃分 28
五、按房地產的出讓方式來劃分 30
六、按房地產銷售的價格形式來
劃分 31
七、按房地產的價格單位來劃分 31
八、按房地產公共管理的
價格類型來劃分 32
九、按房地產估價方法來劃分 33
十、其他房地產價格類型 33
第三節 影響房地產價格的因素 34
一、影響房地產價格的一般
因素分析 34
二、影響房地產價格的區域
因素分析 38
三、影響房地產價格的個別
因素分析 40
本章小結 40
復習思考題 41
第三章 房地產市場 43
第一節 房地產市場的類型和特點 44
一、房地產市場的類型 44
二、房地產市場的特點 45
第二節 房地產市場的供求機制 47
一、房地產市場的供給與需求 48
二、房地產市場的供給與
需求彈性 50
三、房地產市場的供求均衡與
非均衡分析 52
第三節 房地產市場的運行機制 55
一、房地產資產市場和物業市場的
聯系 55
二、房地產市場的運行過程 58
第四節 土地市場的運行機制 61
一、土地市場的含義及特點 61
二、土地市場的運行機制 61
三、我國城市的土地市場 63
本章小結 65
復習思考題 66
第四章 房地產估價基本理論 67
第一節 地租與地價理論 68
一、地租理論 68
二、地價理論 72
三、地租與地價之間的關系 75
第二節 價值與價格理論 75
一、土地價值理論 75
二、房地產的價格與價值 79
第三節 區位理論 84
一、主要的區位理論 84
二、新經濟地理理論 90
三、區位理論對房地產估價的
指導作用 91
第四節 產權理論 93
一、產權的概念 93
二、房地產產權體系 98
三、產權理論在房地產估價中的
作用 107
本章小結 108
復習思考題 109第二篇 估價方法篇
第五章 房地產估價原則、
程序及報告 111
第一節 房地產估價原則 112
一、獨立、客觀、公正原則 112
二、合法原則 112
三、最高、最佳利用原則 113
四、價值時點原則 114
五、替代原則 115
六、謹慎原則 116
第二節 房地產估價程序 116
一、獲取估價業務 116
二、受理估價委托 117
三、擬定估價作業計劃 119
四、搜集資料、實地查勘 119
五、確定估價結果 120
六、撰寫估價報告 120
七、內部審核、交付報告及
資料歸檔 121
第三節 房地產估價報告 121
一、估價報告的形式 121
二、估價報告的規范格式 122
三、估價報告的文字要求 126
本章小結 127
復習思考題 128
第六章 房地產估價方法 129
第一節 市場比較法 130
一、市場比較法的基本原理 130
二、市場比較法的操作步驟 131
三、應用舉例 134
第二節 成本法 136
一、成本法的基本原理 136
二、成本價格的構成 138
三、重新購建價格和建筑物折舊 140
四、應用舉例 145
第三節 收益法 146
一、收益法的基本原理 146
二、凈收益 149
三、報酬率 151
四、收益期限 154
五、收益殘余法 154
六、應用舉例 155
第四節 假設開發法 156
一、假設開發法的基本原理 156
二、假設開發法的操作步驟 159
三、應用舉例 160
第五節 路線價法 162
一、路線價法的基本原理 162
二、路線價法的操作步驟 163
三、應用舉例 166
第六節 基準地價修正法 167
一、基準地價修正法的基本原理 167
二、基準地價修正法的適用范圍 167
三、基準地價修正法的操作步驟 168
本章小結 168
復習思考題 169第三篇 估價實務篇
第七章 商業及辦公類房地產估價 171
第一節 商業房地產估價 172
一、商業房地產及其特點 172
二、影響商業房地產價格的因素 173
三、商業房地產估價的常用方法 174
四、商業房地產估價的技術
路線和難點處理 174
五、案例分析 176
第二節 商務辦公房地產估價 188
一、商務辦公房地產及其特點 188
二、影響商務辦公房地產價格的
因素 189
三、商務辦公房地產估價的常用
方法 191
四、商務辦公房地產估價的技術
路線和難點處理 191
五、案例分析 193
本章小結 208
復習思考題 208
第八章 居住及工業類房地產估價 209
第一節 居住房地產估價 210
一、居住房地產的分類及特點 210
二、居住房地產的估價對象 211
三、居住房地產的價格構成 211
四、居住房地產的估價方法 213
五、居住房地產估價的技術
路線和難點處理 214
六、案例分析 214
第二節 工業房地產估價 233
一、工業房地產的特點 233
二、工業房地產價格的影響因素 234
三、工業房地產的估價方法 235
四、工業房地產估價的技術難點
處理 236
五、案例分析 236
本章小結 255
復習思考題 256
第九章 房地產抵押估價 257
第一節 房地產抵押概述 258
一、房地產抵押的概念 258
二、房地產抵押的設定 258
三、房地產抵押的行為 259
四、抵押房地產的處置 260
第二節 房地產抵押估價原理 261
一、房地產抵押估價的目的 261
二、房地產抵押價值的屬性 261
三、房地產抵押估價的要素 266
第三節 房地產抵押估價應用 268
一、一般技術思路 269
二、不同產權類型房地產的
抵押估價 271
三、集體土地上房地產的
抵押估價 272
四、在建工程的抵押估價 274
五、優先受償權問題 276
六、案例分析 277
本章小結 278
復習思考題 279
第十章 房地產征收估價 281
第一節 房地產征收估價概述 282
一、房地產的征收 282
二、房地產的征收估價 283
三、房地產征收估價的特點 283
四、房地產征收價值的屬性 284
第二節 房地產征收估價原理 285
一、房地產征收工作的基本原則 285
二、房地產征收估價的操作流程 287
三、房地產征收估價的技術思路 291
第三節 房地產征收估價應用 295
一、集體土地房屋征收評估案例 295
二、國有土地房屋征收評估案例 314
本章小結 322
復習思考題 322
第十一章 房地產課稅估價 323
第一節 房地產課稅估價概述 324
一、房地產相關稅種 324
二、房地產課稅估價 326
三、房地產契稅課稅估價 328
四、房地產營業稅課稅估價 328
第二節 土地增值稅課稅估價 329
一、土地增值稅概述 329
二、土地增值稅課稅估價概述 330
三、土地增值稅應扣項目的
評估價值 331
四、案例分析 334
第三節 房產稅的批量課稅估價 340
一、房產稅與批量估價 340
二、批量房地產自動估價的
模型原理 342
三、批量房地產自動估價的
技術流程 345
四、批量房地產自動估價的
模型建立 348
本章小結 351
復習思考題 352
第十二章 城鎮基準地價評估 353
第一節 城鎮基準地價 354
一、城鎮基準地價的界定 354
二、城鎮基準地價的意義 361
三、城鎮基準地價與土地
分等定級 361
第二節 城鎮基準地價評估原理 366
一、理論依據 366
二、操作流程 367
三、評估方法一——級差收益
測算法 368
四、評估方法二——交易實例法 373
五、評估方法的選擇 375
第三節 城鎮基準地價評估操作要點 376
一、評估資料的內容、搜集與
整理 376
二、土地單位面積純收益Ini的
確定 377
三、土地單位地價Pni的確定 378
四、基準地價修正系數表的編制 381
五、基準地價的更新 383
第四節 城鎮基準地價評估案例 384
一、案例概述 384
二、土地定級工作概述 385
三、基準地價評估工作概述 388
本章小結 397
復習思考題 398
第十三章 房地產項目評估 399
第一節 房地產項目投資可行性分析 400
一、項目投資可行性分析概述 400
二、房地產項目投資可行性分析
概述 401
三、房地產項目投資可行性分析
特點 402
四、房地產項目投資可行性分析
報告結構 403
五、房地產項目投資可行性分析
報告正文 404
第二節 房地產開發項目貸款評估 406
一、房地產開發項目貸款評估 406
二、相關法律法規及技術標準
規定 407
三、房地產貸款項目評估的內容 407
四、房地產貸款項目評估的特點 408
五、房地產貸款項目評估的
注意事項 409
六、我國房地產開發貸款項目評估
現狀 409
第三節 房地產項目評估案例 410
本章小結 415
復習思考題 416
參考文獻 417
